Polacy chętnie inwestują w hiszpańskie nieruchomości, co jest spowodowane m.in. korzystnymi cenami domów i mieszkań, dostępnymi szczególnie poza dużymi miastami i popularnymi kurortami. Należy jednak pamiętać, że cena z ogłoszenia nie jest ostateczną kwotą, jaką musi zapłacić nowy nabywca. Jakie ukryte koszty wiążą się z zakupem nieruchomości w Hiszpanii?
Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
Podatki są podstawowym dodatkowym kosztem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Kwota będzie zależeć od wartości nieruchomości i jej lokalizacji. Podobnie jak w Polsce, rodzaj podatku jest uzależniony od tego, czy kupujemy nieruchomości od dewelopera czy z rynku wtórnego.
Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym: VAT + AJD
Cena nieruchomości na rynku pierwotnym będzie obciążona podatkiem VAT (w Hiszpanii - IVA), który w prawie całej Hiszpanii wynosi 10%. Jedynie na Wyspach Kanaryjskich zamiast podatku VAT stosuje się podatek IGIC ze stawką podstawową 7%. Dodatkowo nabywca musi zapłacić podatek od udokumentowanych czynności prawnych AJD (Actos Jurídicos Documentales). Stawki podatku AJD wynoszą od 0,5% do 1,5% ceny zakupu wpisanej na akcie notarialnym i zależą od wspólnoty autonomicznej.
Zakup nieruchomości na rynku wtórnym: ITP
Przy zakupie nieruchomości z drugiej ręki nabywca płaci podatek ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), czyli podatek od przeniesienia własności. Ponieważ system podatkowy w Hiszpanii jest zdecentralizowany, stawki podatku ITP zależą od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość. W terminie publikacji niniejszego artykułu te mieszczą się w granicach 6-13% wartości katastralnej nieruchomości, ceny sprzedaży lub wartości rynkowej, przy czym każdy region może zastosować własne regulacje podatkowe w zakresie przysługujących ulg.
Przykład: stawka podatku ITP w Walencji wynosi 10%, jednak planowane jest obniżenie do 9%. Ponadto osoby do 35 roku życia zapłacą 6% podatku, jeżeli wartość nieruchomości nie przekracza 180 000 euro i będzie to pierwsze główne miejsce zamieszkania nabywcy (przy wartości powyżej 180 000 euro obowiązuje stawka 8%).
Pozostałe koszty przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
Koszty notarialne
Nabywca nieruchomości musi uwzględnić również koszty notarialne, które obowiązują zarówno przy nieruchomościach nowych, jak i z rynku wtórnego. Sporządzenie aktu notarialnego kosztuje w granicach od 600 euro do 1000 euro, przy czym wysokość taksy notarialnej zależy od ceny zakupu nieruchomości. Kolejne 400-700 euro trzeba doliczyć za wpis do księgi wieczystej (Registro de la Propiedad).
Usługi gestora
Obcokrajowcy często potrzebują również wsparcia gestora, czyli osoby, która pomoże im w składaniu deklaracji podatkowych oraz innych formalnościach związanych z dokonywaniem czynności prawnych. Gestor może pomóc m.in. przy wyrobieniu numeru identyfikacyjnego dla cudzoziemców (Número de Identidad de Extranjero), który jest potrzebny m.in. do otwarcia konta bankowego, podpisywania umów z dostawcami mediów czy zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Wsparcie gestora jest bardzo pomocne również po zakupie nieruchomości, gdy trzeba rozliczyć podatek dochodowy od osób niebędących rezydentami IRNR. Koszty usług doradczych nie są stałe, a ich wysokość zależy od rodzaju usług, jednak trzeba liczyć się z wydatkiem co najmniej 300 euro.
Obsługa prawna
Nabywca nieruchomości w Hiszpanii może skorzystać również z pomocy prawnika, aby zyskać pewność, że transakcja przebiegnie zgodnie z krajowymi i lokalnymi przepisami. Poza tym prawnik zadba o interesy kupującego, sprawdzając stan prawny nieruchomości pod kątem ewentualnych długów, zastawów czy sporów sądowych. Obsługa prawna nie jest obowiązkowa, jednak jest to zalecane w przypadku obcokrajowców. Wynagrodzenie prawnika wynosi zazwyczaj 1%-1,5% wartości nieruchomości plus 21% VAT. Honorarium może być określone również w stałej kwocie w granicach 1500-3000 euro.
Prowizja biura nieruchomości
Jeżeli zakup domu czy mieszkania odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości, koszty transakcji mogą wzrosnąć o prowizję biura. W zależności od zakresu świadczonych usług i zawartej umowy wynagrodzenie pośrednika pokrywa sprzedający, kupujący lub obie strony transakcji - w Hiszpanii nie ma pod tym względem jednolitej praktyki rynkowej. Prowizja biura nieruchomości wynosi średnio 3%-5% plus 21% VAT od ceny nieruchomości.
Koszty związane z kredytem hipotecznym
Na dodatkowe koszty muszą być przygotowane również osoby, które zamierzają sfinansować zakup kredytem hipotecznym. Hiszpańskie banki zazwyczaj udzielają finansowania na 80% ceny sprzedaży lub wartości szacunkowej. Kredytobiorca musi opłacić wycenę rzeczoznawcy, która wynosi w granicach 250-600 euro w zależności od rodzaju nieruchomości i jej wartości. Ponadto niektóre banki pobierają opłatę za udzielenie kredytu, która może sięgać 2% kapitału. Kredytobiorca nie płaci tej opłaty dodatkowo, ponieważ bank potrąca ją z kwoty kredytu.
Koszty po zakupie nieruchomości
Osoby zamierzające kupić dom lub mieszkanie w Hiszpanii powinny zapoznać się również z kosztami utrzymania nieruchomości. Oprócz comiesięcznych opłat za media kluczowym wydatkiem będą podatki. Jedną z najważniejszych danin jest coroczny podatek od nieruchomości IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), który wynosi od 0,4% do 1,10% dla nieruchomości miejskich oraz od 0,3% do 0,9% dla nieruchomości wiejskich. Ponadto osoba niebędąca rezydentem podatkowym w Hiszpanii musi rozliczać podatek dochodowy IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Podatek ten obowiązuje zarówno przy uzyskiwaniu dochodów z wynajmu nieruchomości, jak i przy posiadaniu mieszkania czy domu wyłącznie na własny użytek.
Swoją wiedzą z czytelnikami serwisu kreodom.pl podzieliło się polsko-hiszpańskie biuro księgowe Espaytax.