Zdarza się, że osoba starsza w zamian za opiekę chce przekazać swoje mieszkanie opiekunowi będącemu bardzo dalekim krewnym lub osobą obcą. Samo przekazanie nie jest tutaj problemem, wystarczy na przykład spisać własnoręcznie testament.
Na jego podstawie nasz opiekun po naszej śmierci przeprowadzi postępowanie spadkowe i nabędzie własność mieszkania. Nikt nie zabroni nam przekazać naszego majątku dowolnej osobie, jednak system prawny chroni naszych naturalnych spadkobierców przed pokrzywdzeniem, a system podatkowy z urzędu przyznaje ulgi w podatku od nabycia spadku tylko dla najbliższej rodziny. Dlatego przy braku należycie przygotowanej transakcji po naszej śmierci opiekun może natknąć się na problemy w nabyciu mieszkania ze strony naszych ustawowych spadkobierców, a nawet gdy ci nie będą robić przeszkód, niemiłym zaskoczeniem okaże się postępowanie podatkowe w związku z nabyciem spadku.
Testament i umowa o opiekę
Przekazanie opiekunowi naszej nieruchomości po śmierci umożliwia połączenie testamentu i umowy o opiekę. Jak już wspomniałem, możliwość przekazania własności nieruchomości po śmierci daje testament. Testament możemy sporządzić własnoręcznie, czyli spisać naszą wolę na piśmie i dokument ten podpisać. Nie jest możliwe zastosowanie tu innej techniki niż własnoręczne pismo. Spisanie testamentu przez inną osobę lub na maszynie i jedynie podpisanie dokumentu powoduje nieważność testamentu.
Możemy też sporządzić testament notarialny. W tym celu udajemy się do notariusza i oświadczamy swoją ostatnią wolę, a notariusz ten testament spisuje i nadaje mu formę aktu notarialnego. Moc prawna obu testamentów jest jednakowa. Jednak testament notarialny jest rejestrowany, a jego oryginał przechowywany jest przez notariusza, a następnie w archiwum sądu, a wydawane są tylko jego wypisy. W związku z tym nie ma prawa „zginąć”, co często się dzieje z testamentami własnoręcznymi, zwłaszcza po śmierci spadkodawcy. Ponadto w przypadku późniejszego postępowania spadkowego odpada zarzut innych uczestników postępowania, że to nie zmarły testament sporządził. Zatem testament notarialny daje większą szansę bezproblemowego przeprowadzenia postępowania spadkowego.
Jeżeli spadkodawca, który oddaje mieszkanie opiekunowi, ma bliskich, którzy byliby jego naturalnymi spadkobiercami, a którzy przez taki testament zostaną pozbawieni spadku, istnieje jeszcze konieczność pozbawienia ich roszczeń o zachowek. Jeżeli bowiem osoba zapisująca w testamencie mieszkanie opiekunowi ma dzieci, żyjącego małżonka lub przy braku dzieci żyjących rodziców i pomija je w spadku, wówczas tym osobom, jeżeli byłyby powołane do spadku, gdyby nie było testamentu, po śmierci spadkodawcy należy się zachowek, czyli roszczenie wobec opiekuna, który odziedziczył mieszkanie, o wypłatę sumy pieniędzy odpowiadającej – 1/2 wartości udziału spadkowego, który by nabyły, gdyby nie było testamentu, a jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni, wówczas zachowek wzrasta do wysokości 2/3 udziału, który by im przypadł. Zatem jeżeli osoba zapisująca mieszkanie opiekunowi posiada np. dzieci, a chciałaby pozbawić je możliwości występowania z roszczeniami o wypłatę zachowku względem nabywcy mieszkania (opiekuna), musi dokonać ich wydziedziczenia. Jednak nie każdą osobę można wydziedziczyć. Spadkodawca może pozbawić osobę uprawnioną prawa do zachowku jedynie wówczas, gdy taka osoba spełnia jeden z podanych niżej warunków:
- wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, np. stale nadużywa alkoholu lub narkotyków, awanturuje się;
- dopuściła się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci, np. pobiła spadkodawcę lub bliską mu osobę;
- uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych, np. odmawia pomocy w przypadku ciężkiej choroby spadkodawcy.
Zatem spadkodawca może skutecznie wydziedziczyć w testamencie taką osobę tylko wtedy, gdy zaistnieją po temu konkretne powody, i te przyczyny wydziedziczenia powinny być zawarte w treści testamentu. Nawet jeżeli nie ma podstaw do wydziedziczenia, mogą istnieć jeszcze inne okoliczności, o których należy wspomnieć w testamencie, takimi okolicznościami będą darowizny dokonane na rzecz osób uprawnionych do zachowku za życia spadkodawcy (wyposażenie za życia). Jeżeli bowiem osoba uprawniona do zachowku otrzymała od spadkodawcy darowiznę, to darowiznę tę zalicza się na należny tej osobie zachowek. Wyjątek stanowią zwyczajowo w danych stosunkach przyjęte drobne darowizny, które się pomija.
Sporządzenie testamentu to dopiero połowa drogi, gdyż nabycie spadku przez obcą osobę jest obciążone wysokim podatkiem od spadku. Zatem już wcześniej należy pomyśleć, co zrobić, by zapłacić jak najmniejszy podatek. Podatek ten jest tym wyższy, im dalsze jest pokrewieństwo między spadkodawcą a jego opiekunem i im wyższej wartości jest nieruchomość, którą opiekun nabędzie. Istnieje jednak możliwość, aby opiekun nie zapłacił w ogóle podatku, gdyż zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, nie wlicza się do podstawy opodatkowania wartości nabytego w spadku budynku mieszkalnego lub mieszkania do łącznej wysokości 110 m kw. powierzchni przez osoby zaliczone do III grupy podatkowej (osoba obca), jeżeli na podstawie pisemnej umowy z notarialnie poświadczonym podpisem przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza sprawują opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą. Jednak by skorzystać z tego zwolnienia, osoba, która obejmie takie mieszkanie, musi spełnić kilka dodatkowych warunków. Między innymi nie może w chwili śmierci spadkodawcy mieć innego lokalu oraz musi po śmierci osoby, którą się opiekowała, zamieszkiwać przez co najmniej 5 lat w nabytym w spadku mieszkaniu. Nie ma potrzeby, by opiekun za życia właściciela mieszkał w tym lokalu, choć w praktyce niejednokrotnie dla właściwego sprawowania opieki jest to wskazane. Opiekun jest zobowiązany zamieszkać w odziedziczonym lokalu dopiero po nabyciu go w spadku.
Aby móc skorzystać ze zwolnienia, nie wystarczy tylko udowodnić faktu sprawowania opieki, konieczne jest, aby opiekun, będący osobą obcą, i spadkodawca zawarli oficjalną umowę o opiekę, a następnie w obecności notariusza złożyli podpis, co notariusz poświadczy na tym dokumencie stosowną klauzulą i pieczęcią. Przepisy nie wprowadzają żadnych konkretnych wymagań co do treści takiej umowy. Ponadto w piśmie Ministerstwa Finansów z 13 grudnia 1995 r. (sygn. PO 7-B-825-550/9827/95) wyrażono opinię, że umowa o opiekę może być zawarta tylko wówczas, jeśli stan zdrowia właściciela nieruchomości wymaga opieki, i fakt ten powinien być potwierdzony przez lekarza sprawującego opiekę lekarską nad chorym (stosowne zaświadczenie). W umowie takiej powinno się określić, jakie obowiązki bierze na siebie opiekun. Najczęściej będzie to obowiązek pomocy w załatwieniu codziennych spraw i pielęgnacji na wypadek choroby lub spadku sił ze względu na wiek. Oprócz zawarcia umowy opieka musi być sprawowana przez co najmniej 2 lata od jej zawarcia, czyli jeżeli spadkodawca umrze np. po roku od dnia jej zawarcia, wówczas zwolnienie z podatku nie będzie przysługiwać. Zwolnienie od podatku w naszym przypadku będzie polegać na wyłączeniu z wartości spadku równowartości 110 m kw. odziedziczonego mieszkania czy domu. Jeśli więc powierzchnia użytkowa nabytego lokalu nie przekracza 110 m kw., opiekun nie zapłaci od jego nabycia żadnego podatku.
Po śmierci osoby, którą się opiekujemy, nie powinno być żadnych problemów z fizycznym przejęciem nieruchomości, bo skoro opiekowaliśmy się nią, to raczej mieliśmy też dostęp do mieszkania, które ona zamieszkiwała i przekazała nam w testamencie. Jednak musimy jeszcze dopełnić wielu wymogów formalnych. Przede wszystkim musimy przeprowadzić postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku. Postępowanie rozpoczyna się na wniosek spadkobiercy. Podczas tego postępowania sąd bada, kto jest uprawniony do dziedziczenia po zmarłym. Co ważne, sądu nie interesuje, jakie rzeczy wchodzą w skład spadku. Zatem na tym etapie sąd nie rozpatrzy podziału majątku, czy przyznania konkretnej rzeczy spadkobiercy. Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku wraz z załącznikami składa się w sądzie właściwym dla ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego. Do wniosku trzeba dołączyć odpis aktu zgonu oraz testament. Sąd po przeprowadzeniu postępowania wydaje postanowienie, w którym stwierdza, kto dziedziczy po zmarłym. Dopiero takie postanowienie po jego uprawomocnieniu się jest legitymacją uprawniającą spadkobiercę do formalnego władania przedmiotami wchodzącymi w skład spadku. Również dopiero z chwilą uprawomocnienia się tego postanowienia spadkobierca staje się formalnym właścicielem mieszkania.
Jeżeli w spadku nabyliśmy nieruchomości, musimy uregulować ich własność, czyli dokonać stosownych wpisów w księgach wieczystych, a jeżeli w spadku nabyliśmy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, musimy o fakcie tym powiadomić spółdzielnię i – jeżeli chcemy być członkiem spółdzielni (nie jest to obowiązkowe) – złożyć deklarację członkowską. Wnosząc wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych, który prowadzi księgę wieczystą dla danej nieruchomości, o wpisanie w miejsce zmarłego właściciela nowego właściciela, musimy do wniosku dołączyć prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku oraz opłacić opłatę sądową.
Umowa dożywocia
Wyżej omówiłem możliwość przekazania mieszkania opiekunowi po naszej śmierci. W wypadku gdybyśmy chcieli przekazać nasze mieszkanie opiekunowi jeszcze za naszego życia, doskonale sprawdzi się rzadko ostatnio stosowana w praktyce umowa o dożywocie. Zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło, opał, odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
Jak wynika z treści art. 908, strony mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę w związku z umową dożywocia, czyli to strony określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania, a dopiero w wypadku braku postanowień umownych wchodzą świadczenia określone w kodeksie cywilnym. Zaznaczyć jednak należy, że przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Umowa dożywocia, podobnie jak każda umowa przenosząca własność nieruchomości, musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Treść prawa dożywocia, uzyskiwanego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, musi być określona w umowie w sposób szczegółowy. Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, co oznacza, że osoba, na którą rzecz je ustanowiono, nie może przenosić go na inną osobę i prawo to wygasa najpóźniej z chwilą śmierci tej osoby. W odróżnieniu od darowizny umowa dożywocia opodatkowana jest tak jak sprzedaż podatkiem od czynności cywilnoprawnych, co w przypadku, gdy opiekun jest osobą obcą w stosunku do właściciela, z reguły spowoduje konieczność zapłaty mniejszego podatku, niż w przypadku, gdyby strony zawarły umowę darowizny. Podstawą opodatkowania w przypadku umowy o dożywocie będzie wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, zaś stawka podatku wynosi 2 proc. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje także nieliczne zwolnienia, np. nie zostanie opodatkowane nabycie w drodze dożywocia gospodarstwa rolnego, czyli nieruchomości rolnej o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, wraz z budynkami leżącymi poza miastem.
Podsumowanie
Jak wynika z tego artykułu, wcześniejsze dobre zaplanowanie transakcji może uchronić opiekuna od niekorzystnych dla niego konsekwencji. Aby uzmysłowić, jak ważne jest właściwe planowanie, przedstawię przykład. Jeżeli zapiszemy opiekunowi mieszkanie w testamencie, nie podejmując przedstawionych wyżej kroków, to przy wartości spadku 200 000 zł opiekun może zapłacić nawet 37 786,30 zł podatku. Potem może się spotkać z żądaniem wypłaty zachowku. Jeśli przyjmiemy, że zmarły miał dwoje dzieci, które by po nim dziedziczyły, każdemu z nich trzeba będzie zapłacić przynajmniej po 50 000 zł. Jak wynika z tego wyliczenia, łączny koszt nabycia mieszkania przez opiekuna może wówczas wynieść prawie 140 000 zł, a chyba nie o taką sytuację nam chodziło.
Paweł Puch
Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości" nr 6/2008, 2008.05.06