Przekształcenie działki rolnej lub leśnej na cele budowlane wymaga spełnienia wielu formalności. Dużo łatwiej jest w przypadku, gdy naszą inwestycję możemy zrealizować jako zabudowę siedliskową.
Grunty leśne
Pod wieloma względami proces przekształcenia gruntów leśnych na cele budowlane jest podobny do procesu przekształcania gruntów rolnych, jednak sama procedura i wymogi formalno-prawne są tu jeszcze bardziej rygorystyczne. W przypadku gruntów leśnych przekwalifikowanie odbywa się w dwóch etapach.
W pierwszej kolejności dokonujemy zmiany przeznaczenia gruntów na cele nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a następnie wyłączenia gruntu z produkcji leśnej.
W przypadku gruntów leśnych należących do Skarbu Państwa, zmiana przeznaczenia wymaga zgody ministra właściwego do spraw środowiska (lub upoważnionej przez niego osoby). Dla pozostałych gruntów leśnych wymagana jest zgoda marszałka województwa, po wcześniejszym uzyskaniu opinii izby rolniczej. Wyrażenie zgody następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta), który najpierw przekazuje sprawę do marszałka, a ten po dołączeniu swojej opinii przekazuje ją do ministerstwa. W przypadku gruntów leśnych należących do Skarbu Państwa, do wniosku o zgodę wymagana jest dodatkowo opinia regionalnego dyrektora Lasów Państwowych.
Drugim etapem odlesienia działki, tak samo jak w przypadku gruntów rolnych, jest wyłączenie gruntów z produkcji leśnej. Tutaj również będziemy mieli do czynienia z uiszczeniem odpowiednich należności i opłat rocznych, których wielkość jest uzależniona głównie od typów siedliskowych lasów. W przypadku gruntów leśnych – będziemy musieli zapłacić jeszcze jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Odpowiednie kwoty należności w przeliczeniu na 1ha gruntów podane są w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, natomiast zasady ustalania jednorazowego odszkodowania określone są w odpowiednim rozporządzeniu.
Zabudowa siedliskowa
Jednym z rozwiązań, które umożliwia wykorzystanie gruntów rolnych na cele budowlane, jest zabudowa siedliskowa. Zabudowa siedliskowa przeznaczona jest dla rolników prowadzących gospodarstwo rolne i związana jest z budową na działce rolnej budynków mieszkalnych oraz budynków gospodarczych, które mają służyć działalności rolniczej (stodoła, obora, chlewnia). Takie inwestycje nie wymagają odrolnienia gruntów, mimo to w procesie przekształcania muszą być spełnione wymagane prawem warunki.
Po pierwsze, o gospodarstwie rolnym możemy mówić tylko wówczas, gdy nasza działka obejmuje teren powyżej 1 ha użytków rolnych, natomiast rolnikiem jest osoba, która dysponuje takim gruntem w formie własności, dzierżawy czy wieczystego użytkowania oraz ma odpowiednie kwalifikacje:
- posiada co najmniej zasadnicze wykształcenie rolnicze
lub - przez minimum 5 lat prowadziła lub pracowała w gospodarstwie rolnym.
Co istotne gminy w miejscowych planach zagospodarowania określają minimalną powierzchnię działki, na której można wybudować siedlisko. Jeżeli nasza działka rolna jest mniejsza, budowa nie będzie możliwa. Na większości terenach nie ma opracowanych MPZP i wówczas rolnik musi wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Uzyskanie WZ-etki jest możliwe przy zachowaniu pewnych wymogów, m.in.:
- działka posiada bezpośredni lub pośredni dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy;
- co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana (zasada dobrego sąsiedztwa).
W przypadku zabudowy siedliskowej mamy jeden wyjątek – jeśli wielkość naszego gospodarstwa przekracza średnią wielkość gospodarstwa rolnego w danej gminie, nie jest obowiązkowe spełnienie wymogu dobrego sąsiedztwa.
Mimo iż zabudowa siedliskowa jest przeznaczona dla rolników, to w pewnych sytuacjach mogą z niej skorzystać osoby niezwiązane z rolnictwem. Inwestor może zakupić od rolnika-sprzedawcy działkę z wydanym pozwoleniem na budowę lub w trakcie budowy. Prawo dopuszcza bowiem przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na inną osobę za zgodą podmiotu, który taką decyzję otrzymał. Należy również pamiętać, że inwestor, który kupił taką nieruchomość i nie jest rolnikiem, jest zobowiązany do wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Warto również wiedzieć, że w przypadku, gdy inwestor niebędący rolnikiem zakupi od rolnika działkę siedliskową z wydanymi warunkami zabudowy, to i tak nie uzyska pozwolenia na budowę, dlatego warto rozważyć jedynie wcześniej omawiany wariant.
Seweryn Bartosik - kreodom.pl
Zobacz pierwszą część artykułu „Odrolnienie i odlesienie gruntów”