607 310 140
#Budowa 21 styczeń 2019

Czy samodzielna budowa domu to wciąż istotna alternatywa dla osób, które nie chcą inwestować w nieruchomości deweloperskie? Jak zawsze, możliwości zależą od naszego budżetu. W przypadku działek budowlanych, ceny wzrosły jednak na tyle, że dla wielu samodzielnych inwestorów stały się barierą nie do przeskoczenia.

Posiadanie własnego domu najczęściej postrzegamy w kategorii zrealizowanego marzenia. Jak się okazuje, nie jest to tylko utarte hasło reklamowe, nadużywane w mediach i biurach sprzedaży nieruchomości, ale rzeczywisty powód, dla którego Polacy decydują się na taką inwestycję. Z raportu serwisu Oferteo.pl (przygotowanego na podstawie ankiet przeprowadzonych w lutym i marcu br.) wynika, że najważniejszą motywacją osób, które w 2017 r. podjęły wysiłek wybudowania domu, była właśnie realizacja marzeń. Takiej odpowiedzi udzieliło 60 proc. ankietowanych biorących udział w badaniu. Na kolejnym miejscu (47 proc.) wskazano chęć posiadania ogrodu. Dla 47 proc. budujących najważniejszym czynnikiem była potrzeba zwiększenia powierzchni mieszkalnej.

Z raportu wynika, że 27 proc. nowych domów miało powierzchnie od 126 do 150 mkw. Co czwarty ankietowany potrzebował większego metrażu – od 151 do 200 mkw., a niemal co piąty ograniczył się do przedziału 101-125 mkw. W porównaniu do roku 2016, o 2  proc. (z 14 proc.) wzrosła liczba osób deklarujących, że buduje dom o powierzchni do 100 mkw. Analogiczny wzrost odnotowano w przypadku największych budynków. Domy o powierzchniach powyżej 200 mkw. budowało w 2017 r. 13 proc. ankietowanych.

Kolejnym kryterium, którym kierowały się osoby rozpoczynające realizację inwestycji, były finanse. Względy ekonomiczne zdecydowały w 42 proc. przypadków – w ocenie ankietowanych, budowa domu jest tańszym rozwiązaniem niż zakup mieszkania. Takie stwierdzenie należałoby jednak poprzedzić szczegółowym porównaniem kosztów, przy uwzględnieniu różnic wynikających z lokalizacji inwestycji. Koszt budowy domu, przeważnie (według uczestników badania) wynosił od 300 do 499 tys. zł. Co czwarty ankietowany przyznał, że zapłacił więcej – od pół miliona do 699 tys. zł. Tylko 4 proc. inwestorów przekroczyło milion złotych, zaś najbardziej oszczędni (20 proc.) wydali na budowę nie więcej niż 299 tys. zł. Ostateczny rachunek był średnio od 11 do 25 proc. wyższy niż początkowo zakładano. Co czwarty budujący musiał wygospodarować na dokończenie inwestycji do ok. 10 proc. więcej środków. W 4 proc. przypadków koszty okazały się aż o 50 proc. wyższe od oszacowanych na początku budowy. Większość ankietowanych korzystała z kredytu – to rozwiązanie wybrało 63 proc. inwestorów. Najwięcej szczęścia miały osoby, które otrzymały działkę budowlaną w akcie darowizny od rodziny. Rozwiązanie to dotyczy przede wszystkim najmłodszej grupy inwestorów. Warto podkreślić, że statystycznie 21 proc. osób, które budowały dom w analizowanym okresie, nie miało jeszcze ukończonego 30 roku życia.

Najczęściej jednak na budowę domu decydujemy się przed czterdziestką. Przedział wiekowy 31-35 lat reprezentowało 28 proc. ankietowanych. 31 proc. badanych rozpoczęło budowę po ukończeniu 40 roku życia, a 13 proc. – po pięćdziesiątce.

Oprócz dążenia do realizacji marzenia o własnym domu, do zmian motywują nas także narodziny dzieci. Tak było w 22 proc. przypadków. Część ankietowanych (28 proc.) przyznała, że chciała po prostu przeprowadzić się z miasta na wieś. W 23 proc. przypadków decydującym czynnikiem okazało się posiadanie działki budowlanej.

Obecna sytuacja rynkowa wymusza na nabywcach podejmowanie decyzji o zakupie mieszkania na etapie tzw. dziury w ziemi. Wydłużenie czasu oczekiwania na odbiór lokalu powoduje, że budowa domu przestała być postrzegana jako dużo dłuższy proces. Szacuje się, że realizacja takiej inwestycji zajmuje średnio 30 miesięcy (licząc z czasem potrzebnym na przystosowanie działki, prace budowlane, wykończenie i umeblowanie).

Działki budowlane – drogie i trudno dostępne

Jednym z największych problemów na rynku inwestycyjnym jest niewystarczająca podaż działek budowlanych. Znalezienie gruntu w centrach miast, w szybkim tempie staje się praktycznie niemożliwe. Większość tych terenów wykupują deweloperzy za astronomiczne kwoty. Osobom budującym na własne potrzeby zostają mniejsze miejscowości lub obrzeża aglomeracji. Polacy nadal najchętniej osiedlają się w miejscach, gdzie rynek jest przesycony, czyli w województwie mazowieckim. W ubiegłym roku statystycznie najpopularniejszą lokalizacją na budowę domu był także Śląsk. Na kolejnych miejscach znalazły się województwa: małopolskie, dolnośląskie i wielkopolskie.

Przyjęło się, że do wybudowania przeciętnej wielkości domu wystarczy działka o powierzchni 10 arów. W ubiegłym roku największym zainteresowaniem cieszyły się grunty takiej wielkości i większe – do 20 arów. Liczba ankietowanych, którzy dokonali zakupu od 10 do 20 arów, wzrosła z 35 proc. w roku 2016, do 38 proc. w 2017 r. Zmniejszył się natomiast odsetek osób budujących domy na działkach o powierzchniach od 5,1 do 10 arów. W 2017 r. wyniósł 32 proc., o 5 proc. mniej niż w poprzednim analizowanym okresie. Najmniejsze tereny pod zabudowę (do 5 arów) nabyło 7 proc. ankietowanych.

Analiza cen w największych miastach

Jeśli już znajdziemy wolną działkę pod zabudowę, problemem okazuje się cena. Bariera cenowa jest coraz trudniejsza do przeskoczenia w największych miastach, takich jak Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków i Poznań. Z raportu ronin24.pl (opracowanego na podstawie danych portalu KRN.pl) wynika, że w ciągu dwóch ostatnich lat średnia cena gruntu budowlanego o powierzchni 10 arów, w stolicy sięgnęła poziomu 808 528 zł. Warto przyjrzeć się bliżej kosztom zakupu działki w pozostałych miastach. Co ciekawe, drugim miastem w Polsce pod względem średniej ceny gruntu pod inwestycję są Katowice. W stolicy województwa śląskiego należy zapłacić 405 637 zł. W Gdańsku, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu ceny oscylują w granicach ok. 346-369 tys. zł. W raporcie ronin24.pl czytamy, że koszty są porównywalne. Ceny w wyżej wymienionych miastach wynoszą dokładnie: w Gdańsku – 368 963 zł, we Wrocławiu – 365 365 zł, w Krakowie – 351 006 zł, w Poznaniu – 346 976 zł. Nieco taniej jest w Lublinie, gdzie zapłacimy ok. 300 tys. zł. Koszt zakupu działki w Rzeszowie i Szczecinie wyniesie przeciętnie do 200 tys. zł. Na rynkach łódzkim i bydgoskim trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 250-270 tys. zł. Najtańszymi lokalizacjami są obecnie Gorzów Wielkopolski (97 210 zł), Opole, Białystok i Kielce (od ok. 150 do 190 tys. zł).

Ceny działek w Krakowie

Na krakowskim rynku obecnie trudno znaleźć wolną działkę w dzielnicach, gdzie z powodzeniem rozwija się rynek najmu: Krowodrzy, Grzegórzkach i Starym Mieście. Gęsta zabudowa i kolejne inwestycje deweloperskie utrudniają realizację projektów na własne potrzeby. Według raportu ronin24.pl największą podażą działek budowlanych (o powierzchni 10 arów) w okresie ostatnich dwóch lat charakteryzowały się: Dębniki, Zwierzyniec, Swoszowice, Wzgórza Krzesławickie i Nowa Huta. Najdroższą średnią cenę działki odnotowano w Zwierzyńcu. Przed wybudowaniem domu w tej dzielnicy musimy kupić grunt za średnio 902 632 zł. Tak wysoka cena wynika ze specyfiki lokalizacji, w której dominującą formą zabudowy są kameralne wille. Działka budowlana w Dębnikach to koszt 402 353 zł. Dość dużo wolnych gruntów można znaleźć jeszcze w Podgórzu, gdzie średnia cena wynosi aż 663 209 zł. W Podgórzu Duchackim, Bieżanowie-Prokocimiu, Prądniku Białym i Bronowicach trzeba zainwestować odpowiednio: ok. 330 tys. zł, 230 870 zł, 348 168 zł, 425 153 zł.

Poniżej granicy 200 tys. zł zeszły ceny w Nowej Hucie. Osoby planujące budowę domu w tej dzielnicy będą musiały wydać na działkę 191 884 zł. Osiedla domów dominują w Swoszowicach, gdzie jest jeszcze wiele niezagospodarowanych terenów. Za grunt o powierzchni 10 arów nabywcy płacą średnio 271 368 zł. Dobrym kierunkiem poszukiwań działek budowlanych są również Wzgórza Krzesławickie, charakteryzujące się dość bogatą ofertą niedużych terenów inwestycyjnych. Z raportu opracowanego na podstawie danych KRN.pl wynika, że średnia cena 10-arowego gruntu zbliża się do poziomu 219 500 zł.

Joanna Kus