Program rządowy " Rodzina na swoim” został zaprojektowany, aby ułatwić rodzinom pozyskanie własnego M. Głównym założeniem programu jest stworzenie preferencyjnego systemu finansowania transakcji kupna poprzez wykorzystanie części środków z budżetu państwa.
Podstawową grupą docelową, do której program jest skierowany, są małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące dzieci (do 25 roku życia). W tym drugim przypadku warunkiem otrzymania dopłaty jest, aby dziecko się uczyło lub by był przyznany na nie zasiłek pielęgnacyjny. Kolejnymi osobami, które kwalifikują się do skorzystania z programu, są osoby nieposiadające mieszkania, najmujące lokal mieszkalny (wyjątkiem są najemcy mieszkań spółdzielczych), osoby którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (warunkiem jest zrzeczenie się tego prawa w czasie 6 miesięcy od dnia zakupu nieruchomości). Mechanizm działania opiera się na udzieleniu gwarancji przy uregulowania spłaty 50 proc. odsetek od kredytu (płatnych w pierwszych 8 latach od przyznania kredytu) przez Skarb Państwa osobie ubiegającej się o kredyt.
Ministerstwo zaznacza przy tym wyraźnie, że wysokość dopłat do oprocentowania wynosi 50 proc. tzw. stopy referencyjnej, czyli WIBOR 3M (w ciągu trzech miesięcy) podwyższonej dodatkowo o 2 punkty procentowe. Oprocentowanie kredytu, z którego finansowany jest zakup mieszkania (w tym również marża), oraz inne parametry w ofertach banków wpływające na jego atrakcyjność dla klienta różnią się dla poszczególnych banków.
Dla kredytobiorcy jest to bardzo ważna informacja, ponieważ oprocentowanie kredytu w bankach biorących udział w programie jest zróżnicowane. Od wyboru odpowiedniego banku będzie zależeć wysokość dopłaty. Udział dopłat w oprocentowaniu może się wahać nawet pomiędzy 40 a 55 proc. należnych odsetek. Decyzja o wyborze konkretnej oferty będzie się następnie przekładała na wysokość raty kredytowej. Istnieją również obostrzenia dotyczące samego przedmiotu kredytowania. Powierzchnia mieszkania, które spełnia kryteria wymagane przez „Rodzinę na swoim”, nie powinna przekraczać 75 m kw. Decydując się na zakup domu, należy szukać nieruchomości do 140 m kw. powierzchni użytkowej.
W czasie, kiedy kryzys finansowy na świecie praktycznie ograniczył do minimum ofertę banków w zakresie kredytów hipotecznych program „Rodzina na swoim” stał się główną siłą napędową na rynku nieruchomości. Jest impulsem stymulującym efektywny popyt na tym rynku.
Aby skorzystać z programu „Rodzina na swoim”, kupując mieszkanie, należy spełniać określone warunki. Dofinansowanie przyznawane jest na okres 8 lat i tylko w polskich złotych, wychodząc z założenia, że mniejsze jest ryzyko udzielania kredytu w polskiej walucie. W przypadku kredytów w walucie istnieje ryzyko wahań kursów. Twórcy programu „Rodzina na swoim” jako jego główne zalety podają obopólne korzyści zarówno dla klientów indywidualnych, jak i przedsiębiorców budowlanych. Z jeden strony bowiem mechanizm pozwala klientom powiększać własne aktywa poprzez stworzenie możliwości zakupu lokalu mieszkalnego, z drugiej jednak generuje napływ środków do sektora budownictwa mieszkaniowego, co pozwala deweloperom na dalszą realizację inwestycji. W ostatnich latach charakterystyczne stało się zjawisko dostosowywania przez deweloperów własnych inwestycji mieszkaniowych do kryteriów „Rodziny na swoim”. Przede wszystkim polega ono na ustalaniu odpowiedniej ceny m kw. dla oferowanych mieszkań.
Według ostatnich informacji podawanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego, pełniący funkcję instytucji zarządzającej rządowym programem, przez cały czas wzrasta liczba zainteresowanych skorzystaniem z dofinansowania. W maju 2009 r. odnotowano około 3 tys. rodzin, które zakwalifikowały się do udziału w programie. Stymulowanie popytu na rynku nieruchomości powoduje, że deweloperzy niechętnie obniżają ceny poniżej stawki wymaganej przez kryteria programu. W ostatnim czasie Sejm postanowił zliberalizować wysokości stawek cenowych m kw. Rząd dostrzega w programie siłę napędową, która ma utrzymać płynność w sektorze budownictwa mieszkaniowego w miesiącach spowolnienia gospodarczego.
Program rządowy „Rodzina na swoim” powstał dwa lata temu. W pierwszym etapie istnienia efekt działania programu mijał się z oczekiwanianiami jego twórców. Do końca 2008 r. tylko niewielki procent osób był w stanie skorzystać z przygotowanego udogodnienia. Przede wszystkim były to rodziny, które zdecydowały się na zakup nieruchomości położonej poza miastem. Na peryferiach miast wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jest znacznie bardziej atrakcyjny. Dopiero urealnienie wskaźnika przeliczeniowego pozwoliło większej grupie klientów skorzystać z oferty programu rządowego. Doprowadziło to również do aktywowania programu rządowego w przypadku zakupu mieszkań z rynku pierwotnego. Przy pierwotnych stawkach było to praktycznie niemożliwe do zrealizowania.
Maj bieżącego roku okazał się rekordowy pod względem liczby udzielonych kredytów z programu „Rodzina na swoim”. Wolumen udzielonych kredytów wyniósł 10 540 – według danych podawanych przez Ministerstwo Infrastruktury – na łączną kwotę 1 787 207 zł. Wciąż wzrasta liczba banków, w których oferowane są kredyty z rządowego programu. Obecnie 10 banków posiada ten produkt w swojej ofercie. Są to: Bank PKO BP SA, Bank Pekao S.A., Gospodarczy Bank Wielkopolski S.A, Bank Polskiej Spółdzielczości S.A., Mazowiecki Bank Regionalny S.A, Bank Pocztowy S.A., Alior Bank S.A, Dombank Hipoteczny Oddział Getin Bank S.A, Pekao Bank Hipoteczny S.A, Bank BPH.
Istnieje kilka istotnych aspektów, na które należy zwrócić uwagę, decydując się na kredyt kwalifikujący się do dofinansowania przez program „Rodzina na swoim”. Oferty banków różnią się przede wszystkim wysokością marży (jest to element niezmienny przez cały czas trwania umowy kredytowej). W zależności od banku marża może się wahać od 2 do ponad 6 proc.
Obecnie z programu korzystają przede wszystkim młode małżeństwa, dla których „Rodzina na swoim” jest jedyną możliwością pozwalającą na zakup własnego mieszkania. Wzrost zainteresowania tą formą finansowania zakupu mieszkania wynika przede wszystkim z większych trudności, jakie pojawiły się w ostatnich latach przy staraniu się o kredyt walutowy. Obecnie poziom wymaganej zdolności kredytowej dla kredytów denominowanych we franku szwajcarskim lub euro jest praktycznie nieosiągalny dla większości osób (szczególnie w grupie rozpoczynającej dopiero karierę zawodową). Zaostrzone kryteria wynikają głównie z ryzyka kursowego dla kredytów w walucie oraz ze zmieniającej się stopy procentowej. Program „Rodzina na swoim” dotyczy tylko kredytów w polskich złotych, w przypadku których wymagany poziom dochodów kredytobiorcy (przekładający się bezpośrednio na jego zdolność kredytową) jest zdecydowanie niższy niż w przypadku np. kredytów we franku szwajcarskim.
Jakkolwiek „Rodzina na swoim” cieszy się wciąż rosnącą popularnością, to jednak warto przeanalizować, czy faktycznie program ten jest opłacalny. Jego atrakcyjność wynika przede wszystkim z niskiego poziomu rat w pierwszym okresie spłaty (8 lat). Po upływie tego czasu raty kredytowe wzrosną. Jedną z możliwych opcji jest wówczas refinansowanie kredytu na walutę obcą. Oprócz tego jakiekolwiek zmiany w formie spłaty kredytu mogą powodować konieczność zapłacenia dodatkowych prowizji. Dlatego należy bardzo uważnie przeanalizować ofertę każdego banku i dokładnie sprawdzić podpisywaną umowę kredytową. Zazwyczaj trudno ocenić, czy przyszła sytuacja finansowa będzie pozwalała na przeprowadzenie operacji refinansowania. Różnie może również wyglądać sytuacja na rynku kredytów w walutach obcych. Decydując się na zakup nieruchomości w programie „Rodzina na swoim”, trzeba się liczyć z takimi konsekwencjami.
Aby w lepszy i dokładniejszy sposób porównać różne wersje finansowania zakupu nieruchomości, Dział Analiz portalu KRN.pl przeprowadził symulację, w której zestawione zostały trzy rodzaje kredytów. Porównano kredyt złotówkowy z dopłatą (w ramach programu rządowego „Rodzina na swoim”), standardowy kredyt w polskich złotych (na podstawie uśrednionych ofert kilku banków) oraz kredyt walutowy zaciągnięty we frankach szwajcarskich. Symulacja zakłada sytuację, w której celem kredytowania jest zakup mieszkania położonego w Krakowie (z rynku pierwotnego) o wartości 250 tys. zł. Kredytobiorca wnosi przy tym 50 tys. zł wkładu własnego. Wiek najstarszego kredytobiorcy wynosi 30 lat. Kolejnym założeniem jest spłata kredytu w ciągu 30 lat, w ratach równych. Dodatkowymi warunkami w przypadku analizy kredytu z dopłatą jest określenie stanu cywilnego kredytobiorcy oraz miasta. W przygotowanym opracowaniu o kredyt ubiega się małżeństwo (z dzieckiem lub bezdzietne).
Z zestawienia widać od razu, ile można zarobić decydując się na program „Rodzina na swoim”. Wartość dopłat w perspektywie 30 lat, w ciągu których spłacany jest kredyt, wyniosła ponad 42 tys. zł. Oznacza to, że kredyt dofinansowany przez program rządowy jest odpowiednio tańszy od standardowego kredytu zaciągniętego w złotówkach. Należy przy tym zwrócić uwagę na odpowiednio niższe oprocentowanie w przypadku drugiej wersji. Warto zauważyć, że nawet mimo atrakcyjniejszego oprocentowania standardowy kredyt w złotówkach okazuje się droższy. Ostatecznie suma rat kapitałowo-odsetkowych jest o mniej więcej 26 tys. niższa w przypadku finansowania zakup przy wykorzystaniu kredytu z dopłatą. Analizując kredyty pod względem atrakcyjności, można zauważyć, że praktycznie bezkonkurencyjny jest kredyt zaciągnięty we frankach szwajcarskich. Mimo wyższej prowizji banku jego oprocentowanie jest zdecydowanie najbardziej korzystne dla kredytobiorcy. Zakup mieszkania jest definitywnie tańszy przy wykorzystaniu kredytu walutowego. W ujęciu kwotowym suma rat kapitałowo-odsetkowych jest o około 75 tys. niższa w przypadku takiego rozwiązania. Rzeczywistość pokazuje przy tym, że kredyty walutowe są praktycznie nieosiągalne dla większości osób ze względu na konieczność posiadania wysokiej zdolności kredytowej.
Filip Jurczak
www.krn.pl