Duża dostępność oraz stosunkowo niższe koszty zakupu nieruchomości rolnych sprawiają, że wielu inwestorów kupuje je z myślą o późniejszym wykorzystaniu na cele budowlane.Osoby planujące budowę domu na działce, która ma status działki rolnej, muszą się jednak liczyć z dość czasochłonnym i w wielu przypadkach kosztownym procesem odrolnienia.
Podstawowym aktem prawnym, który reguluje proces odrolnienia gruntów, jest ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ustawa ta była wielokrotnie nowelizowana i zmieniana, a mimo to wciąż proces przekształcania działek rolnych na cele inwestycyjne dalej podlega wielu restrykcjom formalno-prawnym. Jeden z podstawowych paragrafów ustawy stanowi o tym, że na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Tak więc zarówno możliwości zabudowy działek rolnych, jak i cała procedura przekształcania zależne są w głównej mierze od klasy gruntu.
Przekwalifikowanie działki z rolnej na budowlaną wiąże się najczęściej z dwuetapową procedurą:
- ETAP: zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w trybie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli takowy istnieje) lub w trybie wydania decyzji o warunkach zabudowy.
- ETAP: wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej.
Gdy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jej odrolnienia możemy dokonać w obrębie samego planu, składając odpowiedni wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze (który jest w zasadzie wnioskiem o zmianę planu).
Co istotne, dla gruntów klasy I-III zmiana taka wymaga uzyskania zgody ministra właściwego ds. rolnictwa. Występuje o nią wójt, burmistrz lub prezydent miasta za pośrednictwem marszałka. Należy zaznaczyć, że gminy nie są zobligowane żadnymi terminami do rozpatrzenia takiego wniosku. Proces zmiany, czy też sporządzania nowego planu miejscowego, jest dość czasochłonną procedurą, wymaga wielu analiz i opracowań, a następnie jest zatwierdzany odpowiednią uchwałą rady gminy.
Pewnym ułatwieniem dla inwestycji budowlanych może być niedawna nowelizacja ustawy,która zniosła wymóg uzyskania zgody ministerialnej w przypadku zmiany przeznaczenia użytków rolnych klas I-III, jeśli spełniają następujące czynniki:
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
- położone są w odległości nie większej niż 50 m od najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
- położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej w
- rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
- ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną
- całość, czy kilka odrębnych części.
Jeśli nasza działka leży na terenie, który nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego (jest tak na zdecydowanej większości obszarów w naszym kraju), musimy wystąpić do urzędu gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. W przypadku gruntów rolnych należących do I-III klasy bonitacyjnej, zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze możemy dokonać jedynie poprzez zmianę planu miejscowego. Nie będzie możliwe zastosowanie tu decyzji o Warunkach Zabudowy, w przypadku pozostałych gruntów nie powinno być z tym problemu, pod warunkiem gdy zostaną spełnione m.in. takie warunki:
- co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań co do nowej zabudowy (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa);
- działka musi mieć dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę gruntów rolnych na cele nierolnicze;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Kolejnym krokiem przy przekształcaniu gruntu rolnego w działkę budowlaną jest uzyskanie zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Zgoda taka potrzebna jest w przypadku gruntu należącego do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Nie będzie potrzebna w przypadku gruntów klas IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego. Zgodę taką wydaje właściwy, ze względu na lokalizację działki starosta.
Należy pamiętać, że wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wiąże się z uiszczeniem odpowiedniej należności, a dodatkowo opłat rocznych. Jednorazowa należność jest zapłatą za trwałe wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego. Opłaty roczne płacone są przez 10 lat i wynoszą 10% jednorazowej należności. Są one wyliczane w oparciu o poszczególne klasy bonitacyjne użytków rolnych i, co warto podkreślić, powodują dla właściciela niemałe obciążenia finansowe. Poszczególne stawki opłat podane są w ustawie. Przykładowo opłata za wyłączenie z produkcji rolnej przy gruntach pochodzenia mineralnego i organicznego (zł/ha) wynosi:
- grunt orny klasy I – 437 175
- grunt orny klasy II – 378 885
- grunt orny klasy IIIa – 320 595
- grunt orny klasy IIIb – 262 305
Przy gruntach pochodzenia organicznego:
- grunt klasy IVa – 204 015
- grunt IVb – 145 725
- grunt klasy V – 116 580
- grunt klasy VI – 87 435 Zbliżone kwotowo opłaty dotyczą gruntów oznaczonych w ewidencji jako łąki i pastwiska.
Co istotne, należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Dodatkowo obowiązek uiszczenia opłat nie dotyczy wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego:
- do 0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego;
- do 0,02 ha – na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.
W kolejnym artykule poradnika opiszemy kwestie związane z gruntami leśnymi
Seweryn Bartosik - kreoDOM.pl